三“转”齐发，吹响外滩转型集结号

2014-08-18 13:01:31

    外滩源重现风貌，重塑功能。原英国领事馆转型为金融家俱乐部，原领事官邸转身为百达翡丽上海沙龙，原新天安堂成为音乐圣殿，而友谊商店原址则建成上海半岛酒店。  李雪峰 摄　

 　 南京东路、四川中路路口，建于上世纪二十年代的新工联大厦经过近三四年的精心装修改造后，最近以锦江都城经酒店的身份重新亮相。转型，使得这栋老大楼进一步提升了“含金量”。
　　事实上，新工联大厦的“转身”只是进行时态的外滩转型“大影像”中的一个小片段。外滩的发展历史中，在传承中变革、创新、转型，一直是主旋律。当下，随着外滩金融集聚带建设的不断推进，外滩地区的众多老大楼通过置换面貌一新，迎接金融及与之进行业务、生活配套的机构入驻，吹响了新一轮转型集结号。

　　区域转变，集聚新金融

　　新一轮的外滩转型，是由整个外滩地区功能的新定位生发出来的。
　　百年外滩，见证着上海这座远东名城的发轫、兴起和辉煌，更是积淀着深厚的金融文化。初步统计，中国现代金融业超过100项创新在外滩诞生，包括证券、保险、钱庄、现代银行、外资银行等。
　　几经变迁，外滩形成过不同的功能定位，面目有时非常模糊。向金融业回归的呼声在进入21世纪后不断响起。2009年，按照市政府建设国际金融中心的战略，外滩功能被重新定位，就是恢复外滩作为一个金融为主的现代商务区，与黄浦江对岸的陆家嘴错位互补、协同发展，外滩金融集聚带建设正式启动。
　　按照官方蓝图，上海外滩金融集聚带建设规划北起苏州河，南接世博园区，串联、整合、带动起黄浦区的南京路、豫园、世博园地区，区域总用地面积约2.6平方公里，最终将打造构建充满活力的金融生态环境。
　　2013年夏，黄浦区又正式对外发布《黄浦区关于建设外滩金融创新试验区的实施意见细则》，外滩金融集聚带的焦点更加集中——聚焦互联网金融等新金融业态。
　　传承金融文脉，呼应时代召唤，外滩找到了最契合它的定位。而“金融生态”这一被黄浦区委书记周伟重点强调的概念，化作具体的现实场景：在外滩，我们不仅能看到重量级的金融机构，也可以发现高端商业、星级酒店、诸多文化娱乐和居住配套设施，为金融人士提供完善的服务。

　　建筑转性，夯实主地基

　　外滩区域功能定位的再明确，对外滩老大楼的置换改造提出了更新的功能要求，先是由上海黄浦置地（集团）有限公司对老黄浦区域的老大楼开始进行置换改变，随着外滩金融集聚带建设正式启动。应运而生的上海外滩投资开发(集团)有限公司受政府指定，以外滩金融集聚带总体发展商的身份，对外滩地区进行功能性再开发，吸纳聚集金融机构，力争用10年时间，把外滩金融集聚带建设成为具有国际影响力的资本运营中心、资产管理中心和金融专业服务中心。
　　置换的实质性启动，是从“摸家底”开始的。
　　“早在2006年，黄浦就对整个外滩区域1900年到1949年期间建成的老建筑进行了大致梳理，根据统计，整个黄浦区（当时未和卢湾合并），具有历史意义、置换价值的老大楼有216栋。在外滩金融集聚带、河南路以东的外滩区域，具有历史意义、置换价值的老大楼有176栋。”聊起外滩老建筑置换的话题，上海外滩投资开发（集团）有限公司的董事长、党委书记周旭民如数家珍，数字、时间都装在心里。
　　“这些老大楼原先主要以金融、商业为主，后来在历史的变革中逐渐转了‘性’，有的变成了宿舍、公寓。”周旭民举例说，福州大楼最早的时候就是用于金融、商业办公，后来逐渐开始有了宿舍，然后又变成了住宅，最后变成“底下是商业，楼上是办公，中间还有住宅”，成为集“办公+住宅”的混居形式。
　　其实，从上世纪50年代开始，外滩就陆续出现了一些商业办公楼宇逐渐演变成办公住宅混居的楼宇模式。自老大楼置换正式开始实施，才发现在这些老建筑里还有一些搭建现象。原来的老大楼内部层高足足有3.8米，但里面被搭建成了两层阁楼，改建了厨房等等，走进去一看，往往“别有洞天”。
　　而且在上世纪六七十年代，为了改善居住或办公环境，解决房屋面积不足的问题，当时房管部门经过测绘，还在一些质量比较好的楼宇上面进行了加盖。现在外滩周边的一些建筑，尤其是外滩的第二三排建筑，大多进行过加层。比如福州大楼，上面就有加层，盐业大楼上面也加盖过两层。
　　置换实施中，难点很多。
　　这些老大楼的使用状态都发生了变化，权属十分复杂，老大楼里的居民怎么安置是个难题。另一个难点则在于老大楼里的企业成分太过多样。一些国有企业或企业集团在市中心区以外的地区新辟办公地后，原来的大楼空置出来对外出租，这些单位往往将办公大楼出租给一些小企业，结果多种成分的小企业入驻办公，让这些小企业搬离，操作起来并不简单。为此，黄浦区探索出了互换使用权、长期租用以获取资源等办法，外滩的许多老大楼被成功置换。
　　“除了外滩，当年有‘远东小华尔街’之称、也是民族银行家发源地的北京东路沿线，有不少老建筑也是这样一幢幢被置换出来的，比如四明银行大楼。”周旭民说，“当时没有征收政策，只能一幢幢楼，一家家上门去谈。”至于置换经验，周旭民总结说，无论是谈判也好，置换也好，市区联动发挥了不少优势。在北京东路沿线的老大楼置换过程中，黄浦置地集团在和上海建材集团、上海交运集团等单位的洽谈过程中，采取了市区联动，一些门口搭建的五金商场，在相关部门的支持下，拿出其他门面房与其置换，促成了顺利搬迁。
　　老建筑置换了，如何重现风貌，重塑功能？在改建过程中，各方出力，也解决了很多消防问题、美观等问题。
　　去年年初，黄浦区正式实施了上海第一例历史风貌保护建筑的征收，即“同福里”。在南京路凤阳路口的同福里，作为上海第一例历史风貌保护建筑的征收，其实施过程，也为下一步如何进一步推进老大楼置换提供了依据。“其实真正在那里居住的居民都很愿意搬走，因为居住条件可以得到改善。”周旭民说，现在有了征收条例，有据可依，推进起来更加顺利。去年5月，同福里正式启动风貌保护建筑的征收方案，到上月，居民征收已完毕。
　　在置换改造上从被动的“被置换”到主动的“要置换”，大楼的业主们尝到了甜头，不适应现今办公需求的缺点一一被化解，租金则水涨船高。显然，这是多赢之举，而且对建筑的保护更到位、更有利。而从更高的层面来看，则为外滩金融聚集带的发展建设打下了重要的“地基”。
　　而在这些成功置换的光鲜大楼背后，还有一个细节：就是改造方黄浦置地集团和外滩投资集团默默从外滩的大楼迁出，自己数度被“置换”，只为腾出地方给新引进的金融机构或现代服务业机构。从中，我们不光看到老楼属性的转型、建筑功能上的转型，更看到了工作方式、工作思路上的转型。
　　据周旭民透露，截至目前，在176栋的老大楼置换，已经完成了56栋，还有13栋正在进行中。

　　功能转身，提升含金量

　　转型，让外滩的一栋栋建筑迸发出新活力，“含金量”大大提升。
　　外滩三号，是外滩率先实现功能转型的典型案例。餐厅、展厅、画廊，外滩三号已经成为一个集休闲、娱乐、餐厅等为一体的综合体，汇聚美食、艺术、文化、音乐和时尚，激发生活灵感，引领新潮流。
　　1996年入主外滩三号时，外滩三号联席主席、上海回向文化基金董事长睢天舒对外滩三号的未来定位是“转型”，“一个金融区不可能是黑暗的，金融区里不可能没有现代服务业、没有文化，一位金融家更不可能生活在黑暗里。”这也是外滩三号从最初的办公场所转型为集商业和服务于一体的设想的初衷。
　　无独有偶，外滩18号也通过改建，变成组合性的商务活动场所，从而带动、提升了周边的商业价值。随之，又有外滩22号的“高端定制中心”的露面。
　　同样处于外滩第一排、曾经开设过肯德基大陆第一家分店的外滩2号也转型成为希尔顿酒店集团在亚洲的第一家华尔道夫酒店。
　　外滩南京东路转角处，和平饭店的南楼入驻了“斯沃琪艺术村”，商业与文化艺术精妙地融合到了一起。
　　外滩源地带的老大楼也引进了不少大型金融和贸易机构，为众人熟知的知名拍卖行——佳士得近期将正式开业。与此同时，国内一家知名金融机构的总部也将落户在此。除了不少大型公司企业的总部，这里还有高端的特色餐饮、艺术品商业，现在的外滩源壹号已经变成了一个外滩金融集聚带的配套服务场所，同时也对公众开放。
　　“最近还有一家证券公司正在准备洽谈，今后基本上都是以金融机构入驻办公。现在，整个北京路沿线基本上都是金融为主的商家入驻，学校、居民都迁出来了，恢复了历史的原貌，这就是重现风貌，重塑功能。”周旭民举例说，北京东路290号原来是中华银行，现在变成了中信银行；北京东路280号的盐业银行大楼，现在用作为新金融研究院总部的办公点。在新金融研究院楼下，有一家国内金融机构——上海资信公司；在北京东路270号，还有一家主要从事白银交易的白银网。楼下还有东方证券、深圳证券交易所、上海信息公司等；圆明园路43号引入了立信会计事务所。
　　北京东路256号，原来是江西路北京路口的四明银行大楼，这里曾经是建材集团租给其他企业开过娱乐场所，但娱乐场所的气质与这个历史悠久的老建筑并不匹配，后来建材集团的办公点也搬离了黄浦区。黄浦置地集团与建材集团通过市区联动，招商引资，现在这幢老大楼有了新主人，成为奢侈品网购公司魅力惠的网购总部，里面不仅仅是魅力惠的奢侈品，还有许多设计师。
　　北京东路2号的原上海人民广播电台所在地，现为上海清算所所用；延安东路1号的老大楼，之前在里面办公的单位非常杂乱，不仅有机电公司、蔬菜公司、医药公司、上海书店，还有居民，后来发挥置换转型，多重并举，引进了凯石投资，等等。
　　此外，还有一系列外滩老建筑大楼正在紧锣密鼓地制定置换方案：四川路的江川大楼，现在正在置换中，里面有交运等市属单位。汉口路193号，原市民政局等单位的办公地，计划年内启动征收；四川中路110号及后楼，元芳大楼原分属电气集团及百联集团，现已置换给电气集团并将进行修缮改造储运大楼去年年底刚置换完毕，里面之前的新华书店、禽蛋公司等办公地已经全部腾空，最近在市区联动合作招商引资，接下来将有新的金融机构入驻；而福州路89号的申达大楼，当年里面也有学校、禽蛋公司，楼下是办公，楼上还有居民，通过置换和改造，现在成为办公场所。此外，还有广东路102号这幢老建筑，已有100多年的历史，最早是洋行，后来变成了黄浦区中心医院门诊部，之后还开过兰会所，几经转手，目前也正在改造之中。汉口路50号大清银行大楼原来由市属单位、学校以及居民等混合使用，经过置换，现在引入了中国银行相关金融机构，又恰逢中国银行成立100年归宗，近期也在进行修缮改造。
　　转型的力量，正托举起一个有着新金融、新文化的新外滩。
 
                                             本报记者 许沁 陆绮雯 实习生 仇学树

   

                                                                     

外滩源重现风貌，重塑功能。原英国领事馆转型为金融家俱乐部，原领事官邸转身为百达翡丽上海沙龙，原新天安堂成为音乐圣殿，而友谊商店原址则建成上海半岛酒店。