滨江发展稳中有进外滩领峰滨江塔尖地段

2014-03-25 14:07:50

 在经过了年初的土地交易热潮之后，上海的土地交投市场，近段时间似乎归于平静。不过，当下的平静，将会很快被打破。而这次打破市场的地块，仍将是黄浦江滨江地块。

    3月14日，上海规划和国土资源管理部门发布国有建设用地使用权招标出让公告。公告显示，黄浦江南延伸段商办地块将以招标拍卖方式出让，招标保证金为2.09亿元人民币。

    上述公告一经发布，便毫不意外地引发了市场的广泛关注。历来，黄浦江滨江地块，都是为市场所竞相追逐的对象，尤其是在市场上偶现、位于传统外滩板块的土地，更是上海土地交易市场上的“香饽饽”。

    有市场人士分析称，近几年在政府规划的指引作用下，黄浦江两岸滨江区域不断兴起，地块价值也快速得到了市场认可。然而，尽管众多“滨江”概念不断兴起，但以外滩为核心的传统滨江板块，始终最具看点，也最为市场所看好。毕竟外滩，作为城市核心的历史与时代定位，始终不能为其他区域所挑战或替代。

    滨江土地稳居高位

    回顾近年来上海土地市场的交投可以发现，位于黄浦江两岸的滨江土地，始终占据着交易市场中的第一把“交椅”，不仅一度掀起市场风浪，引发市场竞拍热潮，更是屡屡创造了上海土地市场价格的“新高地”。

    以近两年的热点世博地块为例。早在世博会结束初期，世博地块便成为了众多市场大鳄所觊觎的对象。2011年10月，世博B片区首批9幅地块上市出让，最终为中国商飞、中信建设、上海电力、山东鲁能、中国华电等13家央企瓜分，平均楼板价约为2万元/平方米。而到了2013年5月9日，世博A09B-02商办地块以9.78亿元成交，折合楼板价40079元/平方米。不足两年时间，世博片区土地单价已冲破4万元/平方米。

    无独有偶，位于黄浦江沿岸的徐汇滨江和前滩地块的出让，同样也博取了不少眼球。日前发布招标公告的黄浦江南延伸段徐汇滨江地块惹市场关注，便为一例。在被誉为“升级版陆家嘴”的前滩，2013年，首幅地块出让，经过多轮举牌竞价，最终以16.7亿元总价成交，折合楼板价28899元/平方米。

    可以说，一直以来，在有关部门相关发展规划的指引下，在滨江土地稀缺性等因素影响下，带有滨江概念的土地，始终占据了上海土地交易市场的金字塔尖位置，不仅土地成交价格高，且一般均具有较高的溢价率，更是受到各级房企和市场实力群体的广泛追捧。 

    外滩成地王聚集地

    经对比也可以发现，在众多滨江地段中，外滩滨江地块，始终位居上海土地市场金字塔尖的顶端位置，不但创造了众多“地王”，多个地块的总价和成交单价处在全市领先位置，而且多个开发项目也极具市场影响力。

    2010年，上海首幅采用“勾地制”出让的外滩国际金融服务中心（8-1）地块一亮相，便聚焦了海内外资本力量的目光。最终，该地块以92.2亿元的总价成交，刷新上海总价地王纪录。

    随着外滩8-1的一战成名，此后两年间，外滩板块土地出让近乎沉寂，但市场对于外滩板块土地的关注度却始终不减。直至2012年底，上海外滩滨江综合开发有限公司联合体中标黄浦区594（北块）、596街坊商办地块，斩获上海年度单价“地王”，再次引发了市场对外滩板块土地价值的热议。

    而对于两年才偶有土地入市的外滩板块来说，去年可以说是其土地出让的高峰之年，先后有3幅重量级地块推出市场。3幅地块的成交总价及成交单价，均创造了滨江土地成交的新高峰。特别是黄浦区五里桥街道地块。

    黄浦区五里桥街道地块成交总价高达59.5亿元，仅次于徐家汇中心地块，位列上海年度二号总价地王。而据知情人透露，绿地集团正有意邀请国内知名高端地产开发商——华润置地，共同运营开发这块被市场寄予厚望的“五里桥地王”。目前，双方正在就相关合作事宜进行积极洽谈。

    可以预见，一旦有着成熟高端商业及住宅开发经验的华润置地参与“五里桥地王”的运营开发，该项目将有望被打造成为新的外滩一流滨江商办旗舰。

    不仅如此，外滩最大黄金地块也有望于年内上市。有消息称，南外滩地区“一带双核”总体布局结构中的“董家渡金融核心”董家渡13、15地块，是黄浦区近期开发规模最大、最为完整的黄金地块之一，目前国际方案征集已完成，正在进行方案深化设计工作，并计划于今年年内上市。

    毋庸置疑，计划于年内上市的董家渡13、15号地块，势将成为今年上海土地交易市场的最大看点，加冕“地王”也在预料之中。 

    华润外滩九里国际公寓：珍稀地段的潜力明珠

    毫无疑问，政府前瞻性规划的有力支撑和外滩滨江土地本身不可多得的稀缺性，是促成外滩滨江地块受热捧的重要原因。

    实际上，作为上海金融中心建设的核心功能区，外滩金融集聚带的发展格局当前已初步形成。

    北段以万国建筑群延续百年金融文脉，形成高端品牌集聚、传统和新型金融业态融合发展的经典区域；而中段的十六铺地区，将是项目建设重点地段，定位主要是金融资产管理和资本运营中心，下一步将完成近100万平方米高档商务楼项目，将建成体现上海城市形象的新标志性区域之一；南段将建设成为高档商务楼宇集群，成为北接老外滩、南连世博园的商务枢纽。

    显然，外滩“一轴三段”中的中、南段，将是外滩板块开发建设的重点地段。而当前，外滩8-1地块、204地块以及594、596等地块均取得了一定的开发建设进展。可以说，外滩板块的中、南段，正在日益进入成长蜕变的新时期。

    进一步说，在滨江土地飞速发展尤其是外滩板块土地稳步晋升的情况下，在外滩金融集聚带各项规划的不断落实与推进下，不仅外滩板块的华丽转身正在变得指日可待，整个外滩板块的价值也有望再次得到提升。

    也有专家认为，位于黄浦江一线滨江的外滩滨江，是铺垫上海黄浦江两岸滨江土地价格、价值与潜力的重要基石。而随着外滩金融集聚带日渐进入开发建设高峰期，其未来潜力也更值得期待。

    由此以来，出手当下外滩滨江物业，不失为一种明智之选。有消息称，作为外滩板块标杆的高端物业产品——华润外滩九里，将于近日向市场推出一定数量的小户型国际公寓产品。而这批国际公寓具有70年住宅产权，并享有华润旗下高端物业管理品牌——瑞欧以及诸如医疗、信托等多项服务体系，是当前市场上为数不多的外滩一线珍藏版小户型住宅产品。

    值得一提的是，华润外滩九里国际公寓部分总价仅在千万以内。在当前外滩价值疾进的形势下，该国际公寓价格极具竞争优势，且潜力巨大，值得适时出手。

 

竞价，最终以16.7亿元总价成交，折合楼板价28899元/平方米。 可以说，一直以来，在有关部门相关发展规划的指引下，在滨江土地稀缺性等因素影响下，带有滨江概念的土地，始终占据了上海土地交易市场的金字塔尖位置，不仅土地成交价格高，且一般均具有较高的溢价率