对于大多数人来说，买房一直都是人生最重要的大事，于2021年1月1日起正式施行的《中华人民共和国民法典》中，涉及到房产的规定很多，例如抵押中的房屋一般可以直接过户，也就是说以后我们买卖二手房时，房东可能不用还清贷款就可以直接交易并过户，这些内容都与我们的传统认知有了巨大差异。日前，记者联系到浙江理论律师事务所律师石宁辉，向他讨教了有关于房屋过户、租赁等方面的新规，供读者参考。
住宅70年产权到期直接续
众所周知，当下正在进行交易的商品房住宅的土地使用权限一般是70年，那70年满期后的处理一直是全民热议的话题。
根据此次《民法典》给出的答案，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，续期费用的缴纳或减免，另行规定。这也意味着当市民购买的住宅的土地使用权满70年之后，可以自动续期，不必担心土地被收回。但是对于续期需要缴费的标准，在《民法典》中并没有具体规定，将依照续期时施行的法律、法规办理，因此，续期时实际是否需要缴纳费用暂未明确，不排除有减免的可能。
据石律师介绍，由于当下绝大多数住宅建设用地使用权尚未到期，因此司法层面面临的相关法律争议较少，但并不代表大家可以忽略这个问题。而对于商办40年产权到期后是否可续期，尚没有统一适用的规定。所以，购买商办一定要注意土地使用权剩余年限。因此，市民在购买房屋时，尤其是二手房时除了户型、地段之外，务必要关注土地使用权期限，如果所剩时间较短，那么或许在到期后还将面临一笔续期的花销。
如无限制性约定 抵押房屋可以不解除抵押直接办理过户
贷款买房已经成为绝大多数市民购房的一种方式，或公积金贷款，或商业贷款，主要就是向银行借款，而银行方会要求办理房产抵押手续。简单地说，如果有房贷的房子想要上市销售，就必须先还清银行的钱，银行解除抵押后才能过户。
但是，《民法典》对这一交易流程作了新的规定。《民法典》明确规定：“抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”同时规定：“抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。”
这两条规定的意思可以理解为，如没有在贷款合同、抵押合同等合同文本中约定限制，即便房子已经设定了抵押，抵押人也就是产权人仍然可以将房子出售，也就是一般情况下设立抵押的房子仍然可以卖，抵押权可以跟着房子走，就是说可以带着抵押权卖。
“根据这一规定，也就是即使有银行抵押贷款也不一定影响房产的交易过户，如无事先约定，你卖房子时不需要取得银行的同意，但是卖房时需要通知银行。”石律师说。
另外，《民法典》对二手房买卖的中介人的权益有新保障。一般买二手房，基本上都是通过中介成交。因为涉及到找房、签约、资金监管和过户等一系列程序，随之而来是一笔不菲的中介费。因此，会有一部分市民会通过大中介找到心仪房源以后，再通过小中介或者自行联系业主进行交易，尽可能减少中介费的支出，也就是俗称的跳单。
“新规一旦实施，通过中介看房，再跳过中介成交，几乎变成了不可能。”据石律师介绍，现在，买方如果是接受了中介的服务并获得了交易资源逃单的话，虽是买卖双方直接签订合同，仍然要向中介支付报酬，否则中介可以起诉。
购买二手房要查询房屋居住权登记情况
《民法典》中规定的“居住权”与一般理解的，“房子是我的，我就有权居住”是不同的概念。居住权虽然是房屋所有权人设定，但享有居住权的只能是所有权以外的人，简单而言，房子虽不在我名下，但如果依法通过登记为我设立了居住权，在居住权期限内，该房屋抵押、出卖甚至被执行均不得将我赶出。同时，居住权也不同于租赁权，居住权原则上无偿设立，且不得转让、继承，居住权期限届满或居住权人死亡的，居住权消灭。
居住权制度在保护居住权人利益的同时，对房产交易、继承、抵押等都会产生深远的影响，过去房产交易，一般只需要核实有无查封、抵押、租赁。石律师提醒，《民法典》实施后，二手房交易买方还应到登记部门查询房屋是否有设定居住权，避免买了房但不能用房的风险。
新设“优先承租权”制度
《民法典》施行之前，法律层面仅规定了承租人的优先购买权。但对于承租人在租期届满后是否享有优先承租权，仅有如《浙江省房屋租赁管理条例》等地方性法规有规定，但效力等级较低。
如今，《民法典》规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”也就是说，在租期届满后，如出租人有继续出租的意愿，在同等条件下，应优先出租给原承租人。如没有征询原承租人的意见，出租给他人，则应对原承租人承担法律责任。
“优先承租权成为承租人的法定权利，有助于保护承租人的投入和租赁关系的稳定性。”石律师说。
