小区物业费怎么收才合理，公共收益归谁所有……“小物管”牵动“大民生”，如何解决这些问题并建立小区治理长效机制？柯桥开出了“新处方”。
12月3日，《柯桥区加强住宅小区物业管理工作的实施意见》正式施行，《意见》进一步加强和规范全区物业管理工作，维护业主合法权益，同时，进一步明确了各部门对物业监管的职责分工。
规范物业服务收费行为
物业费和每个房主的生活都有密切的关系，很长一段时间以来，物业费却处在一个困局中：物业公司因人力等成本增加而亏损，想要上调物业费，而小区业主反对导致拒缴物业费。服务质量和收费问题，成为了一对不可调和的矛盾。
小区物业费到底该收多少，谁说了算？参考标准是什么？对于业主来说，这是一个普遍关心的问题。
记者注意到，在此次《意见》中，明确了：新建普通住房的物业服务企业按照区发改局备案的服务等级及收费标准进行收费，并按照备案的服务等级和物业服务合同约定的服务内容、服务质量提供相应物业服务。同时，《意见》指出：建立物业收费标准定期调整机制。
这是不是意味着物业服务公司可以“坐地起价”？其实不然。“这是根据当时的服务成本与市场供需关系而进行的动态、良性的调整。”区发改局相关负责人说，区发改局会同区建设局根据物价上涨、人力成本以及业主对美好生活需求等因素，建立物业收费标准定期调整机制，由业主和物业服务企业遵循合理、公开、质价相符的原则进行协商，以此确保物业服务收费标准与服务质量质价相符。
业主按照约定按时交纳物业费
“因为物业服务不到位而引发的拒缴物业费纠纷，时有发生。”浙江亿旺律师事务所律师金萍说，究其原因，一方面是因为业主觉得物业服务不到位，另一个重要原因是物业费用信息不公开。
记者注意到，此次《意见》明确了物业要“晒”账，定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、服务情况向业主公示，以此保障业主在物业管理中的知情权、监督权得到落实，同时促进物业服务企业经营行为更加透明规范。
于业主而言，不满意物业的服务，是不是就可以拒缴物业费了呢？对此《意见》指出：业主按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务企业可以催告其在合理期限内支付。但这并不意味着物业公司可以不加约束地催缴物业费，在《意见》中同样明确了：物业服务企业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。
金萍说，业主因不满意物业服务而不交物业费的想法并不可取，业主应当按照合同约定的标准向物业服务人员支付物业费，如果认为物业公司没有提供相应服务或者对服务不满意的，可以向法院起诉，或是向小区业委会反映情况，或者根据程序依法解聘物业服务企业。
小区公共收益归全体业主共有
今年11月中旬，大明颐泽苑小区426户业主都收到了来自小区业委会的“红包”。据业委会主任宋内香说，这些钱是小区营业房出租所得的公共收益，除去用于小区日常管理维护和新建设施的投入，物业公司每年都会返给业委会部分资金。
“成为业主这么多年，我们连公共收益的‘影子’都没见过。”“为什么我们小区的公共收益是笔‘糊涂账’？”采访中，不少业主对大明颐泽苑小区的业主十分羡慕。
如何让“糊涂账”不“糊涂”？在此次《意见》中，明确：物业管理区域内利用业主共有的道路、绿地、其他场地划设停车位或利用业主共用部位，共用设施设备进行经营活动，所有收益依法归全体业主共有。
真正使公共收益取之于公、用之于公，还得破解小区公共收益监管上的难题。《意见》指出：公共收益资金在业主委员会成立前，由物业服务企业代管的，物业服务企业应当单独建账；业主委员会成立后，业主委员会要求自行管理的，物业服务企业应当在扣除合理成本后，将公共收益余额转交给业主委员会，并以业委会名义开设对公账户。
让物业管理不再“老大难”
明年1月1日，《民法典》将正式实施。“《关于柯桥区加强住宅小区物业管理工作的实施意见》是对《民法典》物业篇要求政府部门对物业行业指导、协助的操作指南。”在浙江聚腾律师事务所律师任金标看来，《意见》进一步明确了各职能部门对物业监管的职责分工，通过建立物业管理联席会议制度，物业管理活动实行区级、镇级、社区三级管理体制，使监管不留空隙。无论是业主、还是物业，在物业领域遇到问题时都可以通过《意见》，找到有关行政部门寻求帮助，维护自身利益。
举例来说，现实中存在小区交房后，业主委员会迟迟无法成立的情况，《意见》明确了属地街道要对符合条件的住宅小区及时组织引导成立业主大会和业主委员会，缩短从小区交房到业主委员会成立的“脱管期”，不得超过两年，“这些在《民法典》是不会有详细规定的”。任金标说。
“《意见》加速物业服务行业的优胜劣汰,督促物业服务企业不断优化服务,为业主提供优质服务。” 区物业服务行业协会一位负责人说。
“《意见》是对法律、行政法规、规章的有益补充，使政府有关职能部门在物业领域的职责更加明确，也使老百姓更快更好的找到相关职能部门寻求帮助，解决物业相关问题。”任金标说。
来源：笛扬新闻原创
编辑：陈春艳
